さて、今回はマンションや不動産を売る場合について考えてみたいと思います。
いよいよマンションを売りたい！という場合、大小さまざまな不動産仲介業者に依頼をすることになると思います。
まずは自分のマンションを担当者に見てもらって、そして査定・・。
信頼出来そうな担当者であれば、いよいよ売却活動のお願いをしたいところで・・
担当者が言って来ました。
「専属媒介でお願いしたいのですが。弊社としても売却に全力を注ぎたいので」
さて、一体この場合、どのような契約を不動産仲介業者と結ぶのが正解なのでしょうか。
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媒介契約の種類
仲介業者は、不動産の売却相手を見つける活動に入る前に、媒介契約を、売りたい方を結ばなければなりません。
この媒介契約には以下の三種類があります。
①専属専任媒介契約
・・・売却を一社にしか依頼出来ない。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてくることも出来ない。
②専任媒介契約
・・・売却を一社にしか依頼出来ない。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてくることも出来ない。
③一般媒介契約
・・・売却を複数社に頼むことが出来る。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてきてもＯＫ。
どの契約を結ぶのがベストか
まず、それぞれの媒介契約のメリット、デメリットを考える必要があります。
①の専属専任と、②の専任媒介の違いは、自分自身で売却相手を見つけ来て良いかどうかの違いがありますが、不動産業者は一社しか依頼出来ないというところが同じです。
一方、③の一般媒介契約は、何社でも業者に依頼することが出来ます。
ここが大きな違いになります。
①と②の一社だけに依頼するメリット
一見、マンションを売りたい人にしてみれば、一社だけでなくて、複数、依頼したほうが可能性が高くなるように思えます。
ですが、不動産仲介業者側にしてみると、彼らの収益はあくまで、売買が成立したときに派生するため、売買活動をしている間に、他の業者で売買が成立してしまうことが、一番無駄足になり、避けたい結果ということになります。
つまり、①と②の契約は、不動産業者が安心してその物件を売買する活動に専念出来る→結果、その物件に注力してスムーズに売ることが出来る。
これが最大のメリットとなります。
逆に、①と②のデメリットは、複数の不動産業者で売却活動を行えないことに付きます。
もし、複数の不動産業者が真剣に売却活動をするのであれば、間口は広いほうが良いに決まっています。
ここで、おそらく、あなたのマンションを査定した営業マンは言ってくるはずです・・。
「専任契約にして下さい」
業者としては、他社に持って行かれるリスクの無い、①か②の専任契約がベストの選択なのです。
なので、あなたにこの契約を勧めてくるはずですが・。
さて、どうしたら良いでしょうか。
一般媒介がお勧め
結論になります。もちろん個別のケースはありますが、私は③の一般媒介をお勧めします。
何故でしょう？
理由は、「不動産業者は、専任だろうが、一般だろうが、売れる物件から売っていく」
からです。
査定をして、「この良いマンションがこの価格なら、すぐに売れる！」と業者が思えば、専任でも一般でもすぐに動きます。
逆に、専任媒介にしても、「こんなボロいマンションがこの価格じゃ、売れないよ・・」と業者が思ってしまえば、他の物件に注力して、真剣に売却活動をしてくれません。
（ボロいマンションでも適正な価格になれば、魅力的な物件にはなりますので、念のため）
ポイントは、ちゃんと相場に合った、魅力的な（売買双方にとってです）価格設定をして、その上で一般媒介で複数の業者に競わせる。
これが、一番、理想的な条件で売却出来る近道だと思います。
それでも、あまり沢山の業者に依頼している様子では、さすがに営業マンもいい顔をしないかも知れません。
例えば
「妻の知り合いの不動産業者に付き合い上、依頼をしなければならないので、一般媒介でお願いします。でも、依頼するのはそこと、あなたの会社の２社にします。
期待しているのは、あなたですよ」
なんて具合に、営業マンに言って、気持ちは専任媒介のような期待を込めた、一般媒介契約にするのが良いでしょう。
売却活動の成果を見ながら、依頼する業者は自由に増やしていくことが出来ます。
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